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業務の一例
非居住者の不動産売買
非居住者というよりも「外国人」という表現が判りやすいと思いますがここでは、海外にいる日本人の方が国内の不動産を買ったり売ったりする場合もありますので、両方を含めて「非居住者」と言う表現にさせて頂きます。
一番多いお問い合わせは、日本の不動産を買いたいというアジア圏の方のリクエストですので、よくあるご質問について簡単にご説明致します。
まずは資金の送金方法に関してですが、中国の場合、個人ですと年間5万ドルという制限があり、どうしたら良いかというご質問があります。
2,000万位のマンションを買うのであれば、友達や親族から5万ドルずつ送金するという方法もありますが、総額によってはちょっと無理があると思います。
一番、多いのは香港か台湾経由での送金が現実的ではないでしょうか。
さて送金について問題ないとして、売買代金の資金を誰に送るのか、というのもクリアしておく必要があります。非居住者の方が、日本に来日した時に口座を開設する事は原則出来ません。またいきなり売主に送金するのは取引上、危険があります。予め、信頼できる知人、不動産業者等へ資金を送金して日本国内にプールする必要があります。
またマンションを買う場合は、管理費の引き落とし口座が必要となりますし、毎年の固定資産税に関しては、日本の税務署は海外に直接、税金の請求をしない事になっていますので、国内にいる誰かを「納税管理人」という形で届け出る必要があります。
全く日本に手助けする人がいないとなると納税も含めて管理してくれる不動産業者を探す必要が出てきます。(もちろん弊社ではその業務を行っています)
そして登記手続きも最初に確認すべき大事な事項です。
登記する際には購入者の住民票(法人の場合は会社謄本)が必要となります。しかし住民票という制度は日本にしかありません。多くの国では、公証人役場においての宣誓供述という形になると思います。公的機関が証明(スタンプを押した)した書類の原本提出が必要となります。過去に香港の法人名義で登記しようとした際、法人の代表者が別法人になっており、登記官から拒否された事がありました。法人登記の際は、事前の確認をお勧めします。
尚、不動産を保有している期間中、賃貸に出す場合、賃料に対して借主が源泉徴収するという制度があります。賃貸に出す事を考えている場合は、賃料(法人が借主に限り)が8割しか入らない場合がありますので、注意が必要です。収入に対しては確定申告が必要となります。また売却する際も売却代金の10%を源泉する場合があります。
詳しくはお問い合わせ下さい。
収益物件の鉄則
収益物件の検討の為にワンルーム1部屋から一棟ビルまで共通する鉄則をご説明致します。
まず利回りは現在価格に対しての表示になっています。
具体的な例ですと1億円のアパートで利回り6%と書いてあれば、年間600万の賃料(実際は管理費等ありますが)が入ってきます。これを5年間保有して、5年後に同じ1億円で売却出来た場合、そこで利回り6%が確定します。5年で3,000万のプラスです。(税金や建物償却等の細かい部分は省略します)
しかし5年後に売却した価格が7,000万になっていたらどうでしょうか。
これは利回り6%とは言わないですよね。
つまり不動産投資は売る時の価格が買った時の同額かそれ以上でないと最初に言った利回りが確定出来ません。重要なのは、価格が下がらない物件を見つける事です。
低金利の今でも地方都市の収益物件は利回り10%程度のものが売られています。
東京の都心部は3～5%程度です。なぜ地方は利回りが高いのでしょうか。
人口減少=賃料の値下がり=不動産の値下がりリスク、更には空室期間の長期化が懸念されるからです。
もちろん地方都市でも一等地であれば、賃料の値下がりがない店舗等もあると思いますが、
一般的には人口が減少しているエリアでは、収益還元法が定着した今、不動産の値上がりは見込めないと考えるべきです。
また不動産を保有している間はランニングコストも掛かります。固定資産税を始め、共用部分の電気、水道代、清掃費、管理費等、物件によりかなりバラつきがありますので、いわゆるネット収入まで計算した上での判断が必要です。
注意すべきは築年数が20年以上経過した物件です。建物の設備の中で機械的なものは、この年数位からドンドン故障が始まり、確実に修繕費が増加します。
弊社では居住用物件、オフィスビル、店舗等、それぞれの特性をご説明した上で、ご希望に沿った収益不動産をご提案させて頂きます。
空き家活用
不動産会社に相談に行って最終的に売る事になるとしても、その前に別な選択肢も検討してみたいですよね。
マンションの場合は、居住用として賃貸に出せるのか。現況の想定賃料、サブリース(転貸)賃料、一部リフォームすれば賃料が上がる可能性があるのか等、検討すべきかと思います。
物件が戸建ての場合は、色々と検討すべき事項があります。
まずはリフォームして住宅として賃貸に出す案があります。
商業性がありそうな立地でしたら店舗のほうが賃料は高く取れます。
建て替えの場合は、住居系以外に事務所、店舗等の可能性があるのか、検討すべきかと思います。もちろん下を店舗、上を住宅という案もあると思いますし、建築資金がない場合は土地を一部売却して、その資金で新しい建物を建築する案もあるかもしれません。
経験的に建物が古い場合は、解体して更地にすると土地の見栄えが良くなる場合が多いです。
もちろん固定資産税の増額には注意が必要ですが、売るにしても更地にするべきか検討する必要があります。
弊社では売買、賃貸共に長期的な不動産マーケットの流れも加味した上で、保有するべきか売却するべきかご提案させて頂きます。
相続・訴訟に伴う不動産売却
弊社においては、税理士、弁護士、不動産鑑定士等の提携先との協働により、都心の高額帯を専門に扱う買い取り業者、デベロッパー、ファンド、ロードサイド店舗や郊外の大型土地を扱う店舗開発部等、その不動産を最高額で売却するご提案を致します。
個人が売主の場合、測量や土壌汚染の瑕疵担保責任を免除した上で売却を進めたいというご相談も可能です。
相続においては、相続時評価額を下げる事が目的となりますが、大事な事は相続対策として購入する物件が取得後手間の掛かる案件になってしまっては本末顛倒です。また、売却する際に価格が下落しない事も大変重要となります。
売却方法、価格の妥当性については、セカンドオピニオンとしてご利用頂いても結構です。
詳しくはお問い合わせ下さい。
あなたの不動産はなぜ売れないのか
一括査定サイト等に査定を依頼して、一番高い査定額を出した不動産屋に売却を依頼した。しかし案内もないし、営業をしている気配もない。不安になりますね。
「仲介」や「不動産屋」のシステムを理解していないから生じる、よくある展開です。
そもそも査定をする不動産業者は、その不動産を自ら買う訳ではないからです。
自動車の一括査定は買主が査定しますから「購入価格」を提示しますが、不動産の一括査定サイトは仲介業者が「売れると思われる価格」を提示します。つまり査定した会社が買う訳ではなく、この価格で「がんばってみます」というヤル気をお伝えしている事になります。
となると査定する会社では「実際に取引される金額は6,000万円位と思いますが、7,000万からスタートしてみたいです。」という提案になります。なぜなら、どの会社も物件を預からないと仕事が発生しない訳ですが、とにかく高値でも売却依頼を受けたい訳です。
結局、妥当価格から乖離した一番高い価格で売却依頼を受けた不動産屋が販売をスタートするので、全く反応がないという状況が発生する場合があります。
担当者としては、ホンネは価格を下げたいが高値で受けた以上、しばらくその価格でマーケットに出さざるを得ません。結局、マーケットに出る期間が長く、実力以下の価格で売らざるを得ない結果が発生する時があります。
ビルや土地等はマーケットに出さずに売却活動をするほうが高く売れる場合がありますし、住宅では引っ越ししてから売却したほうが売りやすいです。荷物が多い家は誰が見ても良い印象がありません。
弊社にはネットワークを生かした水面下の売却方法のご提案も可能です。
長期化している売却案件があれば、別な販売方法のご提案を致します。
